توسعه‌گری

استراتژی توسعه

به معنی داشتن تدبیر و استراتژی مدون برای تعریف، ساخت و راهبری پروژه است. در این استراتژی مالک یا سرمایه گذار با هدف رشد بهینه سرمایه خود، اقدام به بررسی شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی پروژه نموده و تمامی سناریوهای محتمل را بررسی کرده و آن ها را با واقعیت بازار تطبیق می دهد. بر اساس سناریوهای واقع بینانه، برنامه مالی خود (شامل مدیریت هزینه و درآمد، قیمت گذاری، برندینگ و فروش) خود را طرح ریزی می کند و بر اساس این واقعیت ها، ابعاد فنی خود را تعریف می کند، و برای محصول نهایی خدمات پشتیبانی دوره بهره برداری ارائه می نماید. پس از تعریف و شروع پروژه نیز با رصد مدام تمامی عوامل موثر بر ابعاد مختلف پروژه اش، برنامه خود را به روز کرده و از منافع و رشد ارزش سرمایه خود، حراست می کند، و در ارزش توسعه ای طرح ذینفع خواهد بود.

توسعه‌گری ساخت

در این استراتژی، زمینی برای ساخت یک ساختمان آماده می شود و تمامی ارزش افزوده فعالیت سازنده فقط از ساخت فیزیکی ساختمان حاصل می شود. در این مدل توسعه گری، ساختمان ساخته شده فقط از نظر مشخصات فیزیکی و فنی با ساختمان های کناری و رقیب خود فرق می کند و مشتریان صرفاً بر اساس این تفاوت هاست که، ساختمانی را برای خرید و یا سرمایه گذاری انتخاب می کنند. بدیهی است در این نوع توسعه گری، رقابت بسیار زیاد بوده و موفقیت پروژه و کسب منافع سرمایه گذار، مالک و یا حتی سازنده در گروه تمهیدات بسیار خاص و سخت گیرانه ای است.

توسعه گری در ساخت همان فعالیتی است که در ایران از آن به ساخت و ساز تعبیر می شود و عمده تخصص و درنتیجه فعالیت سرمایه گذاران در این صنعت، صرفاً محدود به این حوزه از استراتژی توسعه گری می شود. با توجه به اینکه تمامی فرآیندهای این نوع توسعه گری، در فرآیندهای عملیاتی ساخت و ساز است، فعالان و سرمایه گذران این حوزه، می بایست  با تغییر در مصالح، سبک معماری و نوع محصولات استفاده شده در ساختمان خود ایجاد مزیت رقابتی نمایند و یا باید با اصول توسعه گری ساخت و ساز آشنا شوند.

توسعه گران، با انجام فرآیندهای مدیریتی مثل مدیریت هزینه و درآمد (Cost and Revenue Management)، مدیریت ریسک های مالی و اقتصادی، تدوین استراتژی های پیش فروش و فروش پروژه (به نحوی که ریسک نوسانات قیمت مدیریت شود) و همچنین تدوین و پیاده سازی اصول مارکتینگ و برندینگ پروژه، اقدام به خلق ارزش افزوده و ارتقای سودآوری و نرخ بازگشت سرمایه (ROR) برای سرمایه گذاران و مشتریان خود می نمایند.

توسعه‌گری املاک و مستغلات

در این استراتژی، توسعه گر، مفهوم یا کاربری و یا کانسپت خاصی برای پروژه خود انتخاب می نماید، و ارزش افزوده مالی و غیر مالی پروژه از این تعریف کانسپت ایجاد می شود؛ به این معنی که مشتریان و سرمایه گذاران، این پروژه را به دلیل این کانسپت و اطمینان از موفقیت آن، انتخاب می کنند و نه مشخصات فیزیکی و فنی پروژه. پر واضح است که با انجام پروژه، و رعایت کیفیت و اصول فنی، این توسعه گری کامل شده و سود بیشتری از ساخت پروژه نیز نصیب سرمایه گذاران خواهد شد، ولی سود اصلی و بیشتر از تعریف نوع و کانسپت پروژه محقق می شود. این سود گاهی آنقدر زیاد است که توسعه گر املاک، فعالیت ساخت و ساز آن را برون سپاری کرده و از سود توسعه گری ساخت آن صرفنظر می کند. معمولاً سود توسعه گری املاک، بین ۴ تا ۷ برابر سود توسعه گری ساخت (ساخت و ساز رایج) می باشد.

مأموریت های توسعه‌گران

در ایران به نوعی شاهد حضور توسعه گران در اشکال مختلف در ساخت و سازهای بزرگ مقیاس هستیم. اما کمبود حضور ساختارمند نهاد توسعه به صورت عام همچنان مشهود است. نهادی که از یک سو ارتباطات با مردم را به عهده گیرد و مشارکت آنان را جذب کند و ازسوی دیگر با تأمین منابع مالی بتواند به عنوان یک نهاد تخصصی فعالیت اجرا را پیش ببرد. بنابر تعریف، توسعه گر بنگاه اقتصادی است با فعالیت چند‌رشته ای شامل آنالیز رقابتی بازار، آنالیز کالبدی، آنالیز حقوقی، آنالیز اجتماعی و آنالیز مالی که مدیریت پروژه های شناسنامه دار و چهار رکن تأمین سرمایه، تولید، عرضه و فروش برعهده دارد. توسعه گر با مشارکت و مدیریت ریسک این ارکان، ضامن موفقیت های تجاری پروژه و تحقق اهداف اقتصادی آن و همچنین پاسخ گوی کلیه مسئولیت های حرفه ای، مهندسی و تجاری هر یک از ارکان چهارگانه و عوامل آن است.

موارد ذیل را می‌توان به عنوان بخشی از ماموریت‌های توسعه‌گران برشمرد:

– مدیریت کل فرآیند توسعه در سه مرحله مطالعات اقتصادی و بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش

-مدیریت بخش فنی و مدیریت بخش اقتصادی همراه با مدیریت ریسک اقتصادی و مدیریت ریسک فنی

-جهت دادن به سرمایه های خرد و سرگردان در جهت تولید ساختمان مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه¬گذاری و ارائه ضمانت در سود سرمایه گذاری و ایجاد    بیشترین ارزش افزوده برای سرمایه گذاران

-ارائه بالاترین کیفیت ممکن و متناسب با سرمایه اولیه و قیمت تمام شده

-ارائه ضمانت مشاوره فنی، همراه با بیمه مسئولیت حرفه‌ای مادام العمر و ارائه ضمانت صحت اجرای پروژه با ارائه بیمه با مدت معلوم

-ارائه ضمانت کیفیت فنی ساختمان و ایمنی و مرغوبیت آن و پاسخگویی در برابر کیفیت ساختمان به عنوان محصول بر مبنای حقوق شهروندی؛ مسئولیت¬های فنی – ایمنی صنعت ساختمان و مسئولیت های حقوقی ساختمان

-ایجاد برندینگ در صنعت تولید ساختمان

-شناسایی فرصت‌ها و تحلیل ریسک‌ها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه

₋  امکان‌سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره برداری یا آزادسازی و فروش

₋  تعیین منابع مالی، تعیین پتانسیل‌ها و اعتبارات و پشتوانه های مالی و تعریف مکانیسم های تأمین سرمایه

₋  بودجه بندی هم برای خرید و هم برای توسعه و برنامه زمان‌بندی برای انجام کار

₋  به استخدام گرفتن مشاوران، پیمانکاران و تأسیس دفتر فنی برای هدایت و راهبری گروه

₋  به کارگرفتن کارگزاران شایسته در املاک و مستغلات و شروع کردن تحقیق درباره بازار

₋  طراحی یک چارچوب قانونی برای توسعه و گرفتن تأییدیه‌ها و مجوزهای لازم

₋  استخدام معمار، طراح و برنامه ریز که برنامه‌ریزی فیزیکی و فضایی اولیه را برای توسعه انجام دهند

₋  ورود به قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکار عمومی و سایر پیمانکاران جزء برای عملیات ساخت

₋  نظارت بر ساخت، پیش¬بینی و بودجه‌بندی برای تأخیرات و مسائل

₋  بازاریابی، قراردادهای اجاره یا فروش و خدمات پس از فروش